Tekninen due diligence (TDD) – myytävän kiinteistön objektiivinen läpivalaisu
Tekninen due diligence (TDD) on tärkeä osa kaupan kohteena olevan kiinteistön analysointia. Kiinteistökauppa on strategisesti merkittävä tapahtuma niin ostajalle kuin myyjälle. Siksi on erityisen tärkeää varmistaa, että kohteen piilevätkin riskit tulevat kaupan osapuolten tietoisuuteen kauppaneuvottelujen tueksi. Tämä varmistetaan asiantuntevalla ja objektiivisella due diligence -selvityksellä.
Usean ammattilaisen yhteistyötä
Tekninen ja ympäristö due diligence -selvitys lähtee liikkeelle laajuuden määrittelystä. Tyypillisen teknisen ja ympäristön DD-selvityksen lisäksi voidaan arvioida esimerkiksi kohteen ESG -asioita ja ympäristösertifiointi- tai konversiomahdollisuuksia tilaajan tarpeet huomioiden. Selvityksen laajuuden määrittelyn pohjalta kootaan oikeanlainen, kokenut asiantuntijatiimi, joka koostuu TDD-projektissa tyypillisest 3-4:stä eri osa- alueen asiantuntijasta.
Tekninen due diligence -selvitystyön vaiheet
Asiantuntijatiimi käy läpi kaupan kohteen datahuonemateriaalin, kuten kohteeseen tehdyt selvitykset ja piirustukset, sekä oleelliset asiakirjat, sekä pyytää tarvittavia lisätietoja osapuolilta kokonaisnäkemyksen muodostamiseksi. Tämän niin kutsutun desktop -läpikäynnin jälkeen käydään fyysisesti paikan päällä katselmoimassa kohde. Tuolloin haastatellaan kohteen teknisistä asioista vastaavaa henkilöstöä. Samalla tarkastetaan kohteen tekniset järjestelmät, rakennetekniikka, mahdolliset kohteelta löytyvät tekniset asiakirjat ja viranomaistarkastuskirjaukset kattavan kokonaiskuvan muodostamiseksi. Desktop-tarkastelussa nousseita erityiskysymyksiä painotetaan kohdekäynnillä haastattelussa ja havainnoinnissa. Kohdekatselmoinnilla esiin nousseista asioista informoidaan tilaajaa. Erityisriskeistä, sekä kustannuksiltaan merkittävistä korjaustarpeista laaditaan erillinen ”redflag
dokumentti”.
Kohteella läpikäytäviä osa-alueita ovat:
- Kaavoitus- ja lupa-asioihin liittyvät seikat
- Rakennetekniikka
- LVI-tekniikka
- Sähkötekniikka
- Energiatalouteen liittyvät asiat
Riippuen selvityksen laajuudesta voidaan lisäksi tarkastella:
- Ympäristösertifiointimahdollisuudet
- Konversiomahdollisuudet
Selkeä raportti ohjaa tulevia päätöksiä
Kohdekäynnin pohjalta laaditaan objektiivinen tekninen due diligence TDD-raportti, jossa esitetään selkeästi kohteen rakenne- ja LVISA-tekniikan nykinen kunto ja tulevat korjaustarpeet, sekä korjausten kiireellisyys ja kustannusvaikutukset osajärjestelmätasolla 10-vuoden aikajänteelle. Lisäksi esitetään tiivistettynä yhteenveto kohteen kuntotasosta ja korjaustarpeista yleiskuvan muodostamiseksi. Due diligence -selvityksen laadunvarmistuksella, sekä raportilla esitettyjen asioiden ja kustannusarvioiden muodostumisen läpikäynnillä asiakkaan kanssa varmistetaan selvityksen objektiivisuus.
Nopealla aikataululla
Projektipäällikkö varmistaa, että tekninen due diligence TDD -projekti täyttää sovitut laatu-, laajuus- ja aikatauluvaatimukset. Due diligence -projektit tehdään tyypillisesti kireällä aikataululla ja kohteita voi olla useita, joten jo DD-projektin aikana jatkuva vuorovaikutteisuus tilaajan kanssa on tärkeää. Yllättävät havainnot ja niiden kustannusvaikutukset, sekä alustava yleisnäkemys kohteesta tuodaan tilaajan tietoisuuteen etupainotteisesti jo selvitystyön aikana. Näin varmistetaan, että yllättävät havainnot eivät nouse tilaajan tietoisuuteen vasta loppuraportilla. Lisäksi mahdollisia jatkoselvityksiä ja tutkimuksia voidaan alkaa valmistelemaan jo projektin aikana tai heti sen jälkeen.
Me Conmerilla varmistamme onnistuneen objektiivisen läpivalaisun kohteen teknisiin- ja ympäristöasioihin kokeneella ja asiantuntevalla tiimillä. Kysy lisää due diligence -palveluistamme.
Haidar Medallal
Head of Real Estate Management, CEO
Conmer Oy