Kiinteistöomaisuuden hallinta: Miten johdat kiinteistöomaisuuttasi teknis-taloudellisesti ja kokonaisvaltaisesti?

Kiinteistöomaisuuden hallinta ja elinkaarijohtaminen ei ole helppoa, mutta sitäkin kiehtovampaa.

Pelkkä korjausvelan pienentäminen ei enää riitä. Tänä päivänä vaaditaan paitsi monialaista ymmärrystä ja älykästä tiedolla johtamista, myös taidokasta kokonaisuuksien hallintaa.

Miten siis sovitat kiinteistön arvon hallinnan, teknisen tason, korjausinvestoinnit, manageerauksen, taloudellisen kannattavuuden, strategiset tavoitteet, vuokralaisten tyytyväisyyden sekä alati muuttuvat tilatarpeet yhteen hallittavaksi kokonaisuudeksi usean kiinteistön portfoliossa?

Jotta kaikki pallot pysyvät hallitusti ilmassa, tarvitaan paitsi selkeitä tavoitteita ja täsmällisiä mittareita, mutta myös kykyä tarkastella asiaa monesta eri näkökulmasta.

Lue aiheesta alta lisää – kenties löydät uusia oivalluksia!

Valjasta asiantuntijoidemme osaaminen käyttöösi – kaikkea ei tarvitse tehdä yksin.

Artikkelin sisältö lyhyesti:

  1. Kiinteistöomaisuuden hallinta alkaa kiinteistöstrategiasta – kirkkaista tavoitteista käytäntöön
    • Strateginen, taktinen ja operatiivinen johtaminen
  2. Yleinen sudenkuoppa – millä linsseillä johdat kiinteistöomaisuuttasi?
    • Teknisen arvon kehitys vs. markkina-arvon kehitys
    • Tuoreempia näkökulmia teknisen tason ja korjausvelan hallintaan
  3. Kiinteistöomaisuuden hallinta: Tiedolla johtaminen ja oikeat mittarit

Kiinteistöomaisuuden hallinta alkaa kiinteistöstrategiasta – kirkkaista tavoitteista käytäntöön

Kliseistä, mutta totta: Kaikki alkaa huolella laaditusta kiinteistöstrategiasta. Ilman suunnitelmaa ja tavoitteita kiinteistöjohtaminen on haastavaa. Miten suunnistaa ilman selkeää päämäärää?

Kun kohteelle on määritetty kiinteistöstrategiassa tietty visio, voidaan laatia yksityiskohtaisemmat suunnitelmat tavoitteisiin pääsemiseksi. Näin tiedetään myös taktisia ja operatiivisia päätöksiä tehdessä, mihin suuntaan ollaan matkalla.

Strateginen, taktinen ja operatiivinen johtaminen – tavoitteista päivittäiseen arkeen

Strategian on tarkoitus toimia punaisena lankana niin päätöksenteon kuin päivittäisen tekemisen taustalla. Tavoitteena on saada koko kiinteistöportfolio strategisten tavoitteiden mukaiseksi niin johtamisen, arvojen kuin tuottavuuden näkökulmasta.

Tähän tarvitaan tueksi täsmällisiä mittareita, käytettävässä muodossa olevaa dataa sekä kykyä katsoa asioita useista eri näkökulmista. Siksi moni sijoittaja käyttää luotettavan asiantuntijakumppanin osaamista päätöksentekonsa tukena.

Kun visio ja tavoitteet kiinteistöomaisuudelle on kirkastettu, voidaan strategia viedä käytäntöön taktisella tasolla. Tällöin tarkastellaan kiinteistöjä salkkukohtaisesti, mitataan toimintaa ja hyödynnetään tietoa päätöksenteossa ja operatiivisessa johtamisessa.

Ihannetilanteessa kiinteistön käyttäjät saavat nauttia viihtyisästä, vastuullisesta ja tarkoituksenmukaisesta työ- ja asuinympäristöstä samalla, kun kiinteistöportfoliosi saavuttavat niin taloudelliset kuin tekniset tavoitteensa. Näin strategia näkyy niin kiinteistönomistajan työpöydällä kuin tilankäyttäjän arjessa.

Yleinen sudenkuoppa – millä linsseillä johdat kiinteistöomaisuuttasi?

Kiinteistöjohtamisessa saatetaan välillä sortua antamaan yksittäisille mittareille liian suurta painoarvoa. Näin käy etenkin silloin, kun kunnossapidon strategia ei ole selkeä, käytössä oleva data on puutteellista, tai jos asiaa tarkastellaan värittynein linssein. Hyvä kysymys onkin: Millä linsseillä johdat kiinteistöjäsi?

Teknisen arvon kehitys VS. markkina-arvon kehitys

Kiinteistöomaisuuden hallinnan haasteena on ajoittain teknisten ja taloudellisten mittareiden yhteensovittaminen. Johtopäätökset voivat poiketa paljonkin toisistaan, jos päätöksiä nojaa liian vahvasti vain yhteen näkökulmaan. Molempia linssejä tarvitaan!

Tarkasteletko sinä omistuksiasi enemmän teknisten vai taloudellisten linssien läpi?

Tuoreempia näkökulmia teknisen tason ja korjausvelan hallintaan

Kokonaisvaltaisessa kiinteistöomaisuuden hallinnassa pelkkä korjausvelan seuranta ei riitä, vaan on mentävä astetta pidemmälle. Korjausvelan hallinta on vain yksi osa strategista johtamista.

Korjausvelkaa tarkastellessa saattaa moni muu seikka jäädä huomiotta. Esimerkiksi priimakunnossa pidettävien kohteiden osalta tavoitteet niin korjausvelan kuin kunnossapitotoiminnan vaatimusten osalta ovat tavallista korkeammalla.

Oma lukunsa ovat toki kohteet, joita tullaan kehittämään lähivuosina. Sellaisen kohteen osalta voikin olla strategisesti fiksua pitää tietoisesti hallittua korjausvelkaa. Korjausvelka ei ole mörkö, kun se on hallinnassa.

Pelkkien lukujen sijaan kiinteistöomaisuuden tilaa kannattaakin katsoa laajemmilla linsseillä. Ajankohtainen kysymys on esimerkiksi se, että miten toimistokäyttöön tarkoitetut kiinteistöt palvelevat tilankäyttäjiä pitkän etätyöjakson jälkeen. Uudenlaisten tilatarpeiden ja tiloille asetettujen vaatimusten myötä voidaankin puhua jo tilojen soveltuvuusvelasta. Kohde on teknisesti kunnossa, mutta tilat eivät enää palvele entisellään.

Nämä ovat vain muutamia käytännön esimerkkejä siitä, miten pelkän teknisen korjausvelan tarkasteleminen ei riitä. Tarvitaan laajempaa perspektiiviä.

Kiinteistöomaisuuden hallinta: Tiedolla johtaminen ja oikeat mittarit

Päätöksenteon tulee pohjautua parhaaseen tietoon niin yksittäisen kiinteistön ja kiinteistösalkun kuin koko hallittavan kiinteistöomaisuuden osalta. Välillä zoomataan yksityiskohtiin, välillä kokonaiskuvaan. Oikeanlaisia mittareita tarvitaan sekä tekniseen tarkasteluun että talouden seurantaan.

Perinteisempien mittareiden ohella on hyvä pohtia, että tulisiko mitata myös tilojen käytettävyyttä ja viihtyvyyttä? Pohjautuuko tekninen manageeraus kohteelle asetettuihin tavoitteisiin? Huomioidaanko manageerauksessa tilankäyttäjien tarpeet? On kaikkien osapuolten etu, että tilat vastaavat käyttäjiensä tarpeita ja manageerauksen taso on linjassa strategisten tavoitteiden kanssa.

Kaikkea ei tarvitse tehdä itse

Oikeiden asioiden mittaaminen ja tiedon hyödyntäminen päätöksenteossa ovat erityisosaamisalueita, joiden kohdalla voi olla fiksua tukeutua asiantuntijakumppaniin. Myös Due diligence -selvityksiin ja kiinteistökauppatilanteisiin kannattaa napata luotettava kumppani päätöksenteon tueksi.

Me Conmerilla suhtaudumme kiinteistöasioihin ammattitaidolla ja intohimolla – vaihdellen sujuvasti niin rakennusteknisten kuin taloudellisten linssien välillä. Tavoitteenamme on asiakkaan kiinteistöomaisuuden optimaalinen hallinta sekä strategisten tavoitteiden saavuttaminen kannattavasti, vastuullisesti ja varmasti.

Ota yhteyttä – viedään yhdessä kiinteistöt kohti tavoitteita.

Asiantuntija:

Haidar Medallal
Head Of Real Estate Management, CEO
Conmer Oy