Harri toimii tehtävässä nykyisen Evli-Rahastoyhtiö Oy:n kiinteistövarainhoidon salkunhoitajan työnsä ohessa.
Aiemmin Harri on työskennellyt muun muassa asiakkuus- ja kiinteistöpäällikkönä Retta Management Oy:ssä.
Harrilla on pitkä ja monipuolinen kokemus kiinteistöjohtamisesta, -vuokrauksesta, -sijoittamisesta ja -kehittämisestä.
Nimitys tukee Conmerin kasvua kiinteistömanageerauksessa.
Meillä on ilo ilmoittaa, että olemme Green Building Councilin jäsen.
Rakennettu ympäristö aiheuttaa lähes 40% energiankulutuksesta ja luonnonvarojen käytöstä maailmanlaajuisesti. Samaan aikaan kestävän kehityksen mukainen toiminta on laajentunut ja monipuolistunut kiinteistö- ja rakennusalalla.
FIGBC:n jäsenyys on meille tärkeä asia. Haluamme olla mukana vaihtamassa tietoa ja osaamista, sekä tukemassa kestävän kehityksen käytäntöjen saamisessa osaksi kiinteistöjohtamista ja ympäristötehokasta kiinteistöomaisuutta.
Hyvän Kiinteistöjohtamisen taustalla on selkeä kiinteistöstrategia. Kiinteistöstrategian tavoitteena on kuvata kiinteistökannan käytön, omistuksen, rahoituksen, yllä- ja kunnossapidon tavoitteet, sekä määrittää organisaatiolle soveltuvat toimintamallit tavoitteisiin pääsemiseksi keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä. Kiinteistöstrategia toimii ohjeistona kiinteistökannan kehittämiseksi ja päätöksenteon tukena. Organisaation kiinteistöstrategian pohjalta voidaan muodostaa kohdekohtainen strategia yksittäiseen kiinteistöön ja sen myötä saattaa yksittäisen kiinteistön johtaminen strategian mukaiseksi. Hyvä kiinteistöstrategia huomioi lisäksi vastuullisuusnäkökulmat ja ottaa kantaa yksittäisen kiinteistön vastuullisuusohjelman mukaisuuteen. Strategisena tavoitteena voi olla Kiinteistön ESG –asioiden saattaminen organisaation ESG –strategian
mukaisiksi.
Me Conmerilla kirkastamme kiinteistöille asetettavia strategisia tavoitteita ja varmistamme, että kiinteistöjä johdetaan vastuullisesti ja strategian mukaisesti.
Kysy lisää kiinteistöstrategiasta ja strategianmukaisesta kiinteistökohteiden manageerauksesta:
Haidar Medallal
Head Of Real Estate Management, CEO
+358 40 623 2698
haidar.medallal@conmer.fi
Tekninen due diligence (TDD) on tärkeä osa kaupan kohteena olevan kiinteistön analysointia. Kiinteistökauppa on strategisesti merkittävä tapahtuma niin ostajalle kuin myyjälle. Siksi on erityisen tärkeää varmistaa, että kohteen piilevätkin riskit tulevat kaupan osapuolten tietoisuuteen kauppaneuvottelujen tueksi. Tämä varmistetaan asiantuntevalla ja objektiivisella due diligence -selvityksellä.
Tekninen ja ympäristö due diligence -selvitys lähtee liikkeelle laajuuden määrittelystä. Tyypillisen teknisen ja ympäristön DD-selvityksen lisäksi voidaan arvioida esimerkiksi kohteen ESG -asioita ja ympäristösertifiointi- tai konversiomahdollisuuksia tilaajan tarpeet huomioiden. Selvityksen laajuuden määrittelyn pohjalta kootaan oikeanlainen, kokenut asiantuntijatiimi, joka koostuu TDD-projektissa tyypillisest 3-4:stä eri osa- alueen asiantuntijasta.
Asiantuntijatiimi käy läpi kaupan kohteen datahuonemateriaalin, kuten kohteeseen tehdyt selvitykset ja piirustukset, sekä oleelliset asiakirjat, sekä pyytää tarvittavia lisätietoja osapuolilta kokonaisnäkemyksen muodostamiseksi. Tämän niin kutsutun desktop -läpikäynnin jälkeen käydään fyysisesti paikan päällä katselmoimassa kohde. Tuolloin haastatellaan kohteen teknisistä asioista vastaavaa henkilöstöä. Samalla tarkastetaan kohteen tekniset järjestelmät, rakennetekniikka, mahdolliset kohteelta löytyvät tekniset asiakirjat ja viranomaistarkastuskirjaukset kattavan kokonaiskuvan muodostamiseksi. Desktop-tarkastelussa nousseita erityiskysymyksiä painotetaan kohdekäynnillä haastattelussa ja havainnoinnissa. Kohdekatselmoinnilla esiin nousseista asioista informoidaan tilaajaa. Erityisriskeistä, sekä kustannuksiltaan merkittävistä korjaustarpeista laaditaan erillinen ”redflag
dokumentti”.
Kohteella läpikäytäviä osa-alueita ovat:
Riippuen selvityksen laajuudesta voidaan lisäksi tarkastella:
Kohdekäynnin pohjalta laaditaan objektiivinen tekninen due diligence TDD-raportti, jossa esitetään selkeästi kohteen rakenne- ja LVISA-tekniikan nykinen kunto ja tulevat korjaustarpeet, sekä korjausten kiireellisyys ja kustannusvaikutukset osajärjestelmätasolla 10-vuoden aikajänteelle. Lisäksi esitetään tiivistettynä yhteenveto kohteen kuntotasosta ja korjaustarpeista yleiskuvan muodostamiseksi. Due diligence -selvityksen laadunvarmistuksella, sekä raportilla esitettyjen asioiden ja kustannusarvioiden muodostumisen läpikäynnillä asiakkaan kanssa varmistetaan selvityksen objektiivisuus.
Projektipäällikkö varmistaa, että tekninen due diligence TDD -projekti täyttää sovitut laatu-, laajuus- ja aikatauluvaatimukset. Due diligence -projektit tehdään tyypillisesti kireällä aikataululla ja kohteita voi olla useita, joten jo DD-projektin aikana jatkuva vuorovaikutteisuus tilaajan kanssa on tärkeää. Yllättävät havainnot ja niiden kustannusvaikutukset, sekä alustava yleisnäkemys kohteesta tuodaan tilaajan tietoisuuteen etupainotteisesti jo selvitystyön aikana. Näin varmistetaan, että yllättävät havainnot eivät nouse tilaajan tietoisuuteen vasta loppuraportilla. Lisäksi mahdollisia jatkoselvityksiä ja tutkimuksia voidaan alkaa valmistelemaan jo projektin aikana tai heti sen jälkeen.
Me Conmerilla varmistamme onnistuneen objektiivisen läpivalaisun kohteen teknisiin- ja ympäristöasioihin kokeneella ja asiantuntevalla tiimillä. Kysy lisää due diligence -palveluistamme.
Haidar Medallal
Head of Real Estate Management, CEO
Conmer Oy
Conmer ja Lääkärikeskus Aava ovat solmineet sopimuksen kiinteistöjohtamisen palveluista. Sopimuksen myötä Conmer toimii Aavan kiinteistö- ja tilajohtamisen asiantuntijakumppanina. Terveyden ja hyvinvoinnin palveluita tarjoavalla Lääkärikeskus Aavalla on yhteensä 17 toimipistettä 12:ssa eri Suomen kaupungissa.
Kiinteistöomaisuuden hallinta ja elinkaarijohtaminen ei ole helppoa, mutta sitäkin kiehtovampaa.
Pelkkä korjausvelan pienentäminen ei enää riitä. Tänä päivänä vaaditaan paitsi monialaista ymmärrystä ja älykästä tiedolla johtamista, myös taidokasta kokonaisuuksien hallintaa.
Miten siis sovitat kiinteistön arvon hallinnan, teknisen tason, korjausinvestoinnit, manageerauksen, taloudellisen kannattavuuden, strategiset tavoitteet, vuokralaisten tyytyväisyyden sekä alati muuttuvat tilatarpeet yhteen hallittavaksi kokonaisuudeksi usean kiinteistön portfoliossa?
Jotta kaikki pallot pysyvät hallitusti ilmassa, tarvitaan paitsi selkeitä tavoitteita ja täsmällisiä mittareita, mutta myös kykyä tarkastella asiaa monesta eri näkökulmasta.
Lue aiheesta alta lisää – kenties löydät uusia oivalluksia!
Valjasta asiantuntijoidemme osaaminen käyttöösi – kaikkea ei tarvitse tehdä yksin.
Artikkelin sisältö lyhyesti:
Kliseistä, mutta totta: Kaikki alkaa huolella laaditusta kiinteistöstrategiasta. Ilman suunnitelmaa ja tavoitteita kiinteistöjohtaminen on haastavaa. Miten suunnistaa ilman selkeää päämäärää?
Kun kohteelle on määritetty kiinteistöstrategiassa tietty visio, voidaan laatia yksityiskohtaisemmat suunnitelmat tavoitteisiin pääsemiseksi. Näin tiedetään myös taktisia ja operatiivisia päätöksiä tehdessä, mihin suuntaan ollaan matkalla.
Strategian on tarkoitus toimia punaisena lankana niin päätöksenteon kuin päivittäisen tekemisen taustalla. Tavoitteena on saada koko kiinteistöportfolio strategisten tavoitteiden mukaiseksi niin johtamisen, arvojen kuin tuottavuuden näkökulmasta.
Tähän tarvitaan tueksi täsmällisiä mittareita, käytettävässä muodossa olevaa dataa sekä kykyä katsoa asioita useista eri näkökulmista. Siksi moni sijoittaja käyttää luotettavan asiantuntijakumppanin osaamista päätöksentekonsa tukena.
Kun visio ja tavoitteet kiinteistöomaisuudelle on kirkastettu, voidaan strategia viedä käytäntöön taktisella tasolla. Tällöin tarkastellaan kiinteistöjä salkkukohtaisesti, mitataan toimintaa ja hyödynnetään tietoa päätöksenteossa ja operatiivisessa johtamisessa.
Ihannetilanteessa kiinteistön käyttäjät saavat nauttia viihtyisästä, vastuullisesta ja tarkoituksenmukaisesta työ- ja asuinympäristöstä samalla, kun kiinteistöportfoliosi saavuttavat niin taloudelliset kuin tekniset tavoitteensa. Näin strategia näkyy niin kiinteistönomistajan työpöydällä kuin tilankäyttäjän arjessa.
Kiinteistöjohtamisessa saatetaan välillä sortua antamaan yksittäisille mittareille liian suurta painoarvoa. Näin käy etenkin silloin, kun kunnossapidon strategia ei ole selkeä, käytössä oleva data on puutteellista, tai jos asiaa tarkastellaan värittynein linssein. Hyvä kysymys onkin: Millä linsseillä johdat kiinteistöjäsi?
Kiinteistöomaisuuden hallinnan haasteena on ajoittain teknisten ja taloudellisten mittareiden yhteensovittaminen. Johtopäätökset voivat poiketa paljonkin toisistaan, jos päätöksiä nojaa liian vahvasti vain yhteen näkökulmaan. Molempia linssejä tarvitaan!
Tarkasteletko sinä omistuksiasi enemmän teknisten vai taloudellisten linssien läpi?
Kokonaisvaltaisessa kiinteistöomaisuuden hallinnassa pelkkä korjausvelan seuranta ei riitä, vaan on mentävä astetta pidemmälle. Korjausvelan hallinta on vain yksi osa strategista johtamista.
Korjausvelkaa tarkastellessa saattaa moni muu seikka jäädä huomiotta. Esimerkiksi priimakunnossa pidettävien kohteiden osalta tavoitteet niin korjausvelan kuin kunnossapitotoiminnan vaatimusten osalta ovat tavallista korkeammalla.
Oma lukunsa ovat toki kohteet, joita tullaan kehittämään lähivuosina. Sellaisen kohteen osalta voikin olla strategisesti fiksua pitää tietoisesti hallittua korjausvelkaa. Korjausvelka ei ole mörkö, kun se on hallinnassa.
Pelkkien lukujen sijaan kiinteistöomaisuuden tilaa kannattaakin katsoa laajemmilla linsseillä. Ajankohtainen kysymys on esimerkiksi se, että miten toimistokäyttöön tarkoitetut kiinteistöt palvelevat tilankäyttäjiä pitkän etätyöjakson jälkeen. Uudenlaisten tilatarpeiden ja tiloille asetettujen vaatimusten myötä voidaankin puhua jo tilojen soveltuvuusvelasta. Kohde on teknisesti kunnossa, mutta tilat eivät enää palvele entisellään.
Nämä ovat vain muutamia käytännön esimerkkejä siitä, miten pelkän teknisen korjausvelan tarkasteleminen ei riitä. Tarvitaan laajempaa perspektiiviä.
Päätöksenteon tulee pohjautua parhaaseen tietoon niin yksittäisen kiinteistön ja kiinteistösalkun kuin koko hallittavan kiinteistöomaisuuden osalta. Välillä zoomataan yksityiskohtiin, välillä kokonaiskuvaan. Oikeanlaisia mittareita tarvitaan sekä tekniseen tarkasteluun että talouden seurantaan.
Perinteisempien mittareiden ohella on hyvä pohtia, että tulisiko mitata myös tilojen käytettävyyttä ja viihtyvyyttä? Pohjautuuko tekninen manageeraus kohteelle asetettuihin tavoitteisiin? Huomioidaanko manageerauksessa tilankäyttäjien tarpeet? On kaikkien osapuolten etu, että tilat vastaavat käyttäjiensä tarpeita ja manageerauksen taso on linjassa strategisten tavoitteiden kanssa.
Oikeiden asioiden mittaaminen ja tiedon hyödyntäminen päätöksenteossa ovat erityisosaamisalueita, joiden kohdalla voi olla fiksua tukeutua asiantuntijakumppaniin. Myös Due diligence -selvityksiin ja kiinteistökauppatilanteisiin kannattaa napata luotettava kumppani päätöksenteon tueksi.
Me Conmerilla suhtaudumme kiinteistöasioihin ammattitaidolla ja intohimolla – vaihdellen sujuvasti niin rakennusteknisten kuin taloudellisten linssien välillä. Tavoitteenamme on asiakkaan kiinteistöomaisuuden optimaalinen hallinta sekä strategisten tavoitteiden saavuttaminen kannattavasti, vastuullisesti ja varmasti.
Ota yhteyttä – viedään yhdessä kiinteistöt kohti tavoitteita.
Asiantuntija:
Haidar Medallal
Head Of Real Estate Management, CEO
Conmer Oy
