Kategoria: Uutiset

Tekninen due diligence (TDD) – myytävän kiinteistön objektiivinen läpivalaisu

Tekninen due diligence (TDD) on tärkeä osa kaupan kohteena olevan kiinteistön analysointia. Kiinteistökauppa on strategisesti merkittävä tapahtuma niin ostajalle kuin myyjälle. Siksi on erityisen tärkeää varmistaa, että kohteen piilevätkin riskit tulevat kaupan osapuolten tietoisuuteen kauppaneuvottelujen tueksi. Tämä varmistetaan asiantuntevalla ja objektiivisella due diligence -selvityksellä.

Usean ammattilaisen yhteistyötä

Tekninen ja ympäristö due diligence -selvitys lähtee liikkeelle laajuuden määrittelystä. Tyypillisen teknisen ja ympäristön DD-selvityksen lisäksi voidaan arvioida esimerkiksi kohteen ESG -asioita ja ympäristösertifiointi- tai konversiomahdollisuuksia tilaajan tarpeet huomioiden. Selvityksen laajuuden määrittelyn pohjalta kootaan oikeanlainen, kokenut asiantuntijatiimi, joka koostuu TDD-projektissa tyypillisest 3-4:stä eri osa- alueen asiantuntijasta.

Tekninen due diligence -selvitystyön vaiheet

Asiantuntijatiimi käy läpi kaupan kohteen datahuonemateriaalin, kuten kohteeseen tehdyt selvitykset ja piirustukset, sekä oleelliset asiakirjat, sekä pyytää tarvittavia lisätietoja osapuolilta kokonaisnäkemyksen muodostamiseksi. Tämän niin kutsutun desktop -läpikäynnin jälkeen käydään fyysisesti paikan päällä katselmoimassa kohde. Tuolloin haastatellaan kohteen teknisistä asioista vastaavaa henkilöstöä. Samalla tarkastetaan kohteen tekniset järjestelmät, rakennetekniikka, mahdolliset kohteelta löytyvät tekniset asiakirjat ja viranomaistarkastuskirjaukset kattavan kokonaiskuvan muodostamiseksi. Desktop-tarkastelussa nousseita erityiskysymyksiä painotetaan kohdekäynnillä haastattelussa ja havainnoinnissa. Kohdekatselmoinnilla esiin nousseista asioista informoidaan tilaajaa. Erityisriskeistä, sekä kustannuksiltaan merkittävistä korjaustarpeista laaditaan erillinen ”redflag
dokumentti”.

Kohteella läpikäytäviä osa-alueita ovat:

• Kaavoitus- ja lupa-asioihin liittyvät seikat
• Rakennetekniikka
• LVI-tekniikka
• Sähkötekniikka
• Energiatalouteen liittyvät asiat

Riippuen selvityksen laajuudesta voidaan lisäksi tarkastella:

• Ympäristösertifiointimahdollisuudet
• Konversiomahdollisuudet

Selkeä raportti ohjaa tulevia päätöksiä

Kohdekäynnin pohjalta laaditaan objektiivinen tekninen due diligence TDD-raportti, jossa esitetään selkeästi kohteen rakenne- ja LVISA-tekniikan nykinen kunto ja tulevat korjaustarpeet, sekä korjausten kiireellisyys ja kustannusvaikutukset osajärjestelmätasolla 10-vuoden aikajänteelle. Lisäksi esitetään tiivistettynä yhteenveto kohteen kuntotasosta ja korjaustarpeista yleiskuvan muodostamiseksi. Due diligence -selvityksen laadunvarmistuksella, sekä raportilla esitettyjen asioiden ja kustannusarvioiden muodostumisen läpikäynnillä asiakkaan kanssa varmistetaan selvityksen objektiivisuus.

Nopealla aikataululla

Projektipäällikkö varmistaa, että tekninen due diligence TDD -projekti täyttää sovitut laatu-, laajuus- ja aikatauluvaatimukset. Due diligence -projektit tehdään tyypillisesti kireällä aikataululla ja kohteita voi olla useita, joten jo DD-projektin aikana jatkuva vuorovaikutteisuus tilaajan kanssa on tärkeää. Yllättävät havainnot ja niiden kustannusvaikutukset, sekä alustava yleisnäkemys kohteesta tuodaan tilaajan tietoisuuteen etupainotteisesti jo selvitystyön aikana. Näin varmistetaan, että yllättävät havainnot eivät nouse tilaajan tietoisuuteen vasta loppuraportilla. Lisäksi mahdollisia jatkoselvityksiä ja tutkimuksia voidaan alkaa valmistelemaan jo projektin aikana tai heti sen jälkeen.

Me Conmerilla varmistamme onnistuneen objektiivisen läpivalaisun kohteen teknisiin- ja ympäristöasioihin kokeneella ja asiantuntevalla tiimillä. Kysy lisää due diligence -palveluistamme.

Haidar Medallal
Head of Real Estate Management, CEO
Conmer Oy

Kiinteistöala kansainvälistyy: Conmer Oy laajentaa toimintansa Ruotsiin

Conmer Sweden Ab on aloittanut toimintansa 1.6.2022 Tukholman toimipisteessä. Yhtiön toimitusjohtajaksi on nimitetty Tommi Soveri. Tommilla on laaja kokemus Kiinteistö- ja ympäristöalalta pohjoismaissa, erityisesti Ruotsissa ja Suomessa, sekä lisäksi Baltiasta tuoden yritykseen vahvaa kansainvälistä osaamista.

Conmer ja Aava: kiinteistöjohtamisen palvelusopimus

Conmer ja Lääkärikeskus Aava ovat solmineet sopimuksen kiinteistöjohtamisen palveluista. Sopimuksen myötä Conmer toimii Aavan kiinteistö- ja tilajohtamisen asiantuntijakumppanina. Terveyden ja hyvinvoinnin palveluita tarjoavalla Lääkärikeskus Aavalla on yhteensä 17 toimipistettä 12:ssa eri Suomen kaupungissa.

Kiinteistöomaisuuden hallintaa teknis-taloudellisesti ja kokonaisvaltaisesti

Kiinteistöomaisuuden hallinta ja elinkaarijohtaminen ei ole helppoa, mutta sitäkin kiehtovampaa.

Pelkkä korjausvelan pienentäminen ei enää riitä. Tänä päivänä vaaditaan paitsi monialaista ymmärrystä ja älykästä tiedolla johtamista, myös taidokasta kokonaisuuksien hallintaa.

Miten siis sovitat kiinteistön arvon hallinnan, teknisen tason, korjausinvestoinnit, manageerauksen, taloudellisen kannattavuuden, strategiset tavoitteet, vuokralaisten tyytyväisyyden sekä alati muuttuvat tilatarpeet yhteen hallittavaksi kokonaisuudeksi usean kiinteistön portfoliossa?

Jotta kaikki pallot pysyvät hallitusti ilmassa, tarvitaan paitsi selkeitä tavoitteita ja täsmällisiä mittareita, mutta myös kykyä tarkastella asiaa monesta eri näkökulmasta.

Lue aiheesta alta lisää – kenties löydät uusia oivalluksia!

Valjasta asiantuntijoidemme osaaminen käyttöösi – kaikkea ei tarvitse tehdä yksin.

Artikkelin sisältö lyhyesti:

1. Kiinteistöomaisuuden hallinta alkaa kiinteistöstrategiasta – kirkkaista tavoitteista käytäntöön
   • Strateginen, taktinen ja operatiivinen johtaminen
2. Yleinen sudenkuoppa – millä linsseillä johdat kiinteistöomaisuuttasi?
   • Teknisen arvon kehitys vs. markkina-arvon kehitys
   • Tuoreempia näkökulmia teknisen tason ja korjausvelan hallintaan
3. Kiinteistöomaisuuden hallinta: Tiedolla johtaminen ja oikeat mittarit

Kiinteistöomaisuuden hallinta alkaa kiinteistöstrategiasta – kirkkaista tavoitteista käytäntöön

Kliseistä, mutta totta: Kaikki alkaa huolella laaditusta kiinteistöstrategiasta. Ilman suunnitelmaa ja tavoitteita kiinteistöjohtaminen on haastavaa. Miten suunnistaa ilman selkeää päämäärää?

Kun kohteelle on määritetty kiinteistöstrategiassa tietty visio, voidaan laatia yksityiskohtaisemmat suunnitelmat tavoitteisiin pääsemiseksi. Näin tiedetään myös taktisia ja operatiivisia päätöksiä tehdessä, mihin suuntaan ollaan matkalla.

Strateginen, taktinen ja operatiivinen johtaminen – tavoitteista päivittäiseen arkeen

Strategian on tarkoitus toimia punaisena lankana niin päätöksenteon kuin päivittäisen tekemisen taustalla. Tavoitteena on saada koko kiinteistöportfolio strategisten tavoitteiden mukaiseksi niin johtamisen, arvojen kuin tuottavuuden näkökulmasta.

Tähän tarvitaan tueksi täsmällisiä mittareita, käytettävässä muodossa olevaa dataa sekä kykyä katsoa asioita useista eri näkökulmista. Siksi moni sijoittaja käyttää luotettavan asiantuntijakumppanin osaamista päätöksentekonsa tukena.

Kun visio ja tavoitteet kiinteistöomaisuudelle on kirkastettu, voidaan strategia viedä käytäntöön taktisella tasolla. Tällöin tarkastellaan kiinteistöjä salkkukohtaisesti, mitataan toimintaa ja hyödynnetään tietoa päätöksenteossa ja operatiivisessa johtamisessa.

Ihannetilanteessa kiinteistön käyttäjät saavat nauttia viihtyisästä, vastuullisesta ja tarkoituksenmukaisesta työ- ja asuinympäristöstä samalla, kun kiinteistöportfoliosi saavuttavat niin taloudelliset kuin tekniset tavoitteensa. Näin strategia näkyy niin kiinteistönomistajan työpöydällä kuin tilankäyttäjän arjessa.

Yleinen sudenkuoppa – millä linsseillä johdat kiinteistöomaisuuttasi?

Kiinteistöjohtamisessa saatetaan välillä sortua antamaan yksittäisille mittareille liian suurta painoarvoa. Näin käy etenkin silloin, kun kunnossapidon strategia ei ole selkeä, käytössä oleva data on puutteellista, tai jos asiaa tarkastellaan värittynein linssein. Hyvä kysymys onkin: Millä linsseillä johdat kiinteistöjäsi?

Teknisen arvon kehitys VS. markkina-arvon kehitys

Kiinteistöomaisuuden hallinnan haasteena on ajoittain teknisten ja taloudellisten mittareiden yhteensovittaminen. Johtopäätökset voivat poiketa paljonkin toisistaan, jos päätöksiä nojaa liian vahvasti vain yhteen näkökulmaan. Molempia linssejä tarvitaan!

Tarkasteletko sinä omistuksiasi enemmän teknisten vai taloudellisten linssien läpi?

Tuoreempia näkökulmia teknisen tason ja korjausvelan hallintaan

Kokonaisvaltaisessa kiinteistöomaisuuden hallinnassa pelkkä korjausvelan seuranta ei riitä, vaan on mentävä astetta pidemmälle. Korjausvelan hallinta on vain yksi osa strategista johtamista.

Korjausvelkaa tarkastellessa saattaa moni muu seikka jäädä huomiotta. Esimerkiksi priimakunnossa pidettävien kohteiden osalta tavoitteet niin korjausvelan kuin kunnossapitotoiminnan vaatimusten osalta ovat tavallista korkeammalla.

Oma lukunsa ovat toki kohteet, joita tullaan kehittämään lähivuosina. Sellaisen kohteen osalta voikin olla strategisesti fiksua pitää tietoisesti hallittua korjausvelkaa. Korjausvelka ei ole mörkö, kun se on hallinnassa.

Pelkkien lukujen sijaan kiinteistöomaisuuden tilaa kannattaakin katsoa laajemmilla linsseillä. Ajankohtainen kysymys on esimerkiksi se, että miten toimistokäyttöön tarkoitetut kiinteistöt palvelevat tilankäyttäjiä pitkän etätyöjakson jälkeen. Uudenlaisten tilatarpeiden ja tiloille asetettujen vaatimusten myötä voidaankin puhua jo tilojen soveltuvuusvelasta. Kohde on teknisesti kunnossa, mutta tilat eivät enää palvele entisellään.

Nämä ovat vain muutamia käytännön esimerkkejä siitä, miten pelkän teknisen korjausvelan tarkasteleminen ei riitä. Tarvitaan laajempaa perspektiiviä.

Kiinteistöomaisuuden hallinta: Tiedolla johtaminen ja oikeat mittarit

Päätöksenteon tulee pohjautua parhaaseen tietoon niin yksittäisen kiinteistön ja kiinteistösalkun kuin koko hallittavan kiinteistöomaisuuden osalta. Välillä zoomataan yksityiskohtiin, välillä kokonaiskuvaan. Oikeanlaisia mittareita tarvitaan sekä tekniseen tarkasteluun että talouden seurantaan.

Perinteisempien mittareiden ohella on hyvä pohtia, että tulisiko mitata myös tilojen käytettävyyttä ja viihtyvyyttä? Pohjautuuko tekninen manageeraus kohteelle asetettuihin tavoitteisiin? Huomioidaanko manageerauksessa tilankäyttäjien tarpeet? On kaikkien osapuolten etu, että tilat vastaavat käyttäjiensä tarpeita ja manageerauksen taso on linjassa strategisten tavoitteiden kanssa.

Kaikkea ei tarvitse tehdä itse

Oikeiden asioiden mittaaminen ja tiedon hyödyntäminen päätöksenteossa ovat erityisosaamisalueita, joiden kohdalla voi olla fiksua tukeutua asiantuntijakumppaniin. Myös Due diligence -selvityksiin ja kiinteistökauppatilanteisiin kannattaa napata luotettava kumppani päätöksenteon tueksi.

Me Conmerilla suhtaudumme kiinteistöasioihin ammattitaidolla ja intohimolla – vaihdellen sujuvasti niin rakennusteknisten kuin taloudellisten linssien välillä. Tavoitteenamme on asiakkaan kiinteistöomaisuuden optimaalinen hallinta sekä strategisten tavoitteiden saavuttaminen kannattavasti, vastuullisesti ja varmasti.

Ota yhteyttä – viedään yhdessä kiinteistöt kohti tavoitteita.

Asiantuntija:

Haidar Medallal
Head Of Real Estate Management, CEO
Conmer Oy